Kalkulator wynajem czy kupno mieszkania

Bo rata w dużej części to spłata kapitału - pieniądze, które wracają do Ciebie jako wartość mieszkania. Z kolei najemca nie zamraża wkładu własnego ani kosztów transakcyjnych i może te pieniądze inwestować. Uczciwe porównanie patrzy na majątek po latach, a nie na miesięczny wydatek.

Z trzech źródeł, które kalkulator pokazuje w sekcji „Skąd się biorą te kwoty": z gotówki, której najemca nie wydał na wkład własny i koszty zakupu (inwestuje ją od pierwszego dnia), z miesięcznej różnicy między kosztem posiadania a czynszem (jeśli posiadanie jest droższe, najemca odkłada różnicę; jeśli tańsze - dobiera z portfela) oraz z zysku, jaki te pieniądze wypracują przy założonej stopie zwrotu, pomniejszonego o podatek od zysków kapitałowych.

Nie - zyski w IKE są zwolnione z podatku od zysków kapitałowych przy wypłacie po spełnieniu warunków wieku i stażu, a w IKZE płaci się na końcu zryczałtowany podatek 10% (za to wpłaty odlicza się od dochodu). W kalkulatorze odznacz wtedy pole „Uwzględnij podatek Belki". Pamiętaj jednak o rocznych limitach wpłat na te konta - przy dużym wkładzie własnym tylko część gotówki zmieści się w IKE/IKZE, a reszta będzie opodatkowana normalnie.

Media płaci ten, kto mieszka - w obu scenariuszach tak samo - więc w porównaniu się znoszą i kalkulator ich nie liczy. Po stronie właściciela zostają koszty, których najemca nie ponosi: czynsz administracyjny z funduszem remontowym, zarządzanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie. Te opłaty w ostatnich latach rosły szybciej niż inflacja, dlatego mają własne pole wzrostu rocznego - ustaw je podobnie jak wzrost czynszu najmu. Jeśli w Twojej ofercie najmu media są wliczone w czynsz, dodaj ich szacunkową kwotę do opłat właściciela, żeby porównanie było uczciwe.

Na rynku wtórnym to podatek PCC (2% ceny), taksa notarialna z wypisami i wpisem do księgi wieczystej (zwykle 0,5–1%), ewentualnie prowizja pośrednika (1–3%) i koszty okołokredytowe (wycena, ubezpieczenie). Łącznie 3–6%. Na rynku pierwotnym nie płacisz PCC, ale dochodzi koszt wykończenia - doliczysz go, podnosząc cenę.

Według danych NBP dla największych miast w dekadzie 2010–2020 czynsze w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wzrosły przeciętnie o połowę (ok. 4% rocznie), a w Warszawie tylko o 13%, bo startowała z wysokiego poziomu - wzrost wyraźnie przyspieszył po 2015 r. Potem przyszedł pandemiczny spadek (2020–2021) i skok po 2022 r.: w trzy lata stawki w dużych miastach wzrosły o 30–47%, przy inflacji ok. 25%. Licząc od 2010 r. do połowy 2024 r., daje to średnio ok. 4% rocznie w Warszawie i ok. 5% w pozostałych dużych miastach, przy inflacji średnio ok. 3,5% rocznie - czyli realnie czynsze rosły o 0,5–1,5 punktu procentowego szybciej niż ceny ogółem. Dlatego 3–4% rocznie to rozsądne założenie bazowe, a 5% - wariant dla rynków z dużym napływem ludności.

To najważniejsze i najbardziej niepewne założenia - dlatego są edytowalne. Historycznie ceny mieszkań w Polsce rosły w długim terminie mniej więcej w tempie inflacji plus kilka punktów w dobrych latach, ale zdarzały się też wieloletnie stagnacje. Dla inwestycji alternatywnej punktem odniesienia są obligacje skarbowe (niższe ryzyko) lub szeroki rynek akcji (wyżej, ale z wahaniami). Najlepiej policzyć wariant ostrożny i optymistyczny.

Nie. Sprzedaż po upływie 5 lat podatkowych od nabycia jest w Polsce zwolniona z PIT, a przy krótszym okresie często stosuje się ulgę mieszkaniową. Jeśli planujesz sprzedaż wcześniej i bez ulgi, podnieś koszt sprzedaży w założeniach.

To pierwszy rok, od którego majątek kupującego przewyższa majątek najemcy i utrzymuje przewagę do końca horyzontu. Na starcie kupno zwykle przegrywa przez koszty transakcyjne i odsetki, a z czasem nadrabia dzięki spłacie kapitału i wzrostowi wartości. Jeśli pole jest puste, w wybranym horyzoncie kupno nie wychodzi na prowadzenie.

Wysokość czynszu najmu na start, przy której po wybranym horyzoncie oba scenariusze dają taki sam majątek. Jeśli realny czynsz za porównywalne mieszkanie jest niższy - wynajem wygrywa; jeśli wyższy - kupno. To wygodny sposób, by jedną liczbą sprawdzić lokalny rynek.

Ryzyka i wygody: pewności zamieszkania, swobody remontów, możliwości przeprowadzki za pracą, okresów pustostanu czy zmian oprocentowania kredytu. Nie uwzględnia też wakacji kredytowych, nadpłat ani dopłat rządowych. Traktuj wynik jako punkt wyjścia do decyzji, nie jako jej rozstrzygnięcie.